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中国的城市发展真的需要如此多的摩天大楼吗,摩天大楼在二三线城市

高耸入云的摩天大楼在多数欧洲人看来都是不值一提的雕虫小技。“即使帝国大厦是现在的10倍高,也仍然无法与佛罗伦萨大教堂相提并论”——或许“高楼热”还依然要在城市里蔓延,无关经济实力,而是缘于一种无法言说的偏好。但是,几个世纪的城市发展史已经证明,一个城市之所以伟大从来不是因为它有多高的摩天大楼,敬畏每一寸城市生活空间方为长久之计。

来源:经济参考报

近日有关各地建设摩天大楼的消息争相见诸报端:被网友赠名“秋裤楼”、高301米的苏州“东方之门”还在持续发酵,就有消息称湖南长沙望城区拟建设一座高达838米的摩天大楼“天空城市”,比现今的“世界第一高楼”迪拜塔还高10米。而在此前,传原高606米的武汉绿地中心,准备增高30米,一跃成为“中国第一高楼”……各地高楼拔地而起,大有“一楼还比一楼高”的架势。有数据显示,中国五年后或拥有上千座摩天大楼,超出美国4倍。

随着我国经济和城市建设的快速发展,一座座摩天大楼在很多城市“拔地而起”,大楼的高度不断刷新。记者近期调研发现,在中西部省份的不少二三线城市,在各种因素综合作用下,摩天大楼建设正如火如荼,在展示经济社会发展成果、刷新城市天际线的同时,也存在摩天大楼高度与地方财力、经济和产业支撑不匹配等问题,暗藏一定经济和金融风险。

尤为令人关注的是,目前这些在建或规划中的摩天大楼多数集中在二三线城市。中国的城市发展真的需要如此多的摩天大楼吗?究竟是为了树立“城市发展的标志”,还是巨额投资终将沦为华而不实的“浪费”之举?

摩天大楼在二三线城市“拔地而起”

如此“更上一层楼”

摩天大楼,又称为超高层建筑。随着高层建筑不断发展,摩天大楼的定义在各国存在一些差异。根据我国《民用建筑设计通则》有关规定,建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑。

那些直冲云霄的庞然大物俨然正在成为城市发展迫不急待想要亮出的“名片”:号称“贵阳迪拜”的贵阳中天未来方舟项目高度为540米,而位于江苏省江阴市的华西村华西龙大楼及重庆国际金融中心,高度则分别为538米和500米。除此之外,高度660米的深圳平安金融中心正在建设之中,珠海则宣布要建680米高的横琴十字门CBD地标,而高达777米的青岛777大厦也已步入了选址阶段……

摩天大楼作为现代建筑技术的结晶,是展示经济、社会发展成果的有效手段,可以明显提升城市形象。由于摩天大楼所处的位置显要、造型独特、视觉效果强烈,往往会成为所在城市的“名片”。

据不完全统计,以美国“152米以上的建筑为摩天建筑”为标准,中国大陆现有摩天大楼350座,在建摩天大楼287座,规划摩天大楼461座。如果一切顺利,5年后中国摩天大楼的总数将超1000座,达到现今美国的4倍。

有关城建专家认为,摩天大楼具有节约城市用地,缩短公用设施和市政管网开发周期、加快城市建设的特点。一些摩天大楼建成后成为当地的地标性建筑景观,对完善城市功能、创造新的产业带和新的投资热点起到一定作用。

除了高度,它们在功能和造价上也极为“相似”:几乎无一例外地涵盖了超豪华五星级酒店、国际5A级写字楼、豪宅及大型购物中心等综合性业态,建筑面积上百万平方米,总投资数十亿元……打出的广告语也如此一致:“城市的地标性建筑”、“城市发展的标志”等等。

每年,世界高层建筑与都市人居学会都会出版一份研究报告,对上一年竣工的所有200米及以上建筑进行分析。数据显示,中国在建造高层建筑方面仍保持着最高产的地位,2018年完成88栋。按城市分,全世界竣工摩天大楼数量最多的前10名城市中,中国6个城市上榜,其中3个城市地处中西部。在第11到第18名中,也有多个中国城市。

纵观全球摩天大楼,多数集中于人口密集、经济高度繁华的国际都市,譬如高楼林立的纽约曼哈顿;譬如香港150米以上的大厦多达200多座。反观国内此轮高楼热,其最大特点是从原来的北京、上海、广州等一线城市开始向二三线城市转移。

记者在东北某省会城市采访发现,近年来当地摩天大楼的建设速度很快。记者登上市内一处较高的建筑物楼顶看到,附近一些高层建筑已竣工,多数是集商场、商住、酒店等多功能于一体的城市综合体。

一“高”遮百丑?

“金融服务类企业仍是大面积租赁需求的主要推动力。”东北地产界一位人士表示。

毫无疑问,各地建设摩天大楼在博人眼球方面成效显著,但问题是这些二三线城市真的需要一个“高入云霄”的大楼吗?巨额投资能够转化为现实效益吗?

在广西南宁,1993年3月竣工的一座大厦,高138米,成为当时全自治区最高的建筑物。9年后,当地才有另一座大楼以159.7米成为“第一高度”。随后,当地的地王大厦以276米的高度连续7年占据“第一高楼”宝座。近年来,随着当地经济快速发展,越来越多的摩天大楼拔地而起,“第一高楼”一次次被刷新。

据了解,摩天大楼建成后能否获得收益,关键取决于出租率。一般来说,以收租偿还投入成本一般需要15年甚至更长时间。而出租率的高低往往与所在城市第三产业在GDP中的比重密切相关。在北京第三产业在GDP中的比例高达75%,使得商业对甲级写字楼的吸纳量每年能达到六七十万平方米。同时,超高层建筑的维护费用一般也是普通建筑的3倍以上,高额的维护成本进一步推高了租金。

在西部某工业城市,目前已建、在建和规划的200-300米的建筑共有4座,300米以上的有1座。

“在经济发达程度、商业密度及可能产生的聚集效应都与一线城市有巨大差距的情况下,在二三线城市建高层建筑,当地的经济实力及消费能力能否承受高昂的租金、物业等运营值得商榷。”同济大学城市规划系教授张松对记者表示,一些二三线城市不顾本地经济情况而热衷建设摩天大楼的现象值得警惕,这种做法并不符合市场规律和商业规则,获得收益甚至收回成本都很难,不仅给未来的经济发展带来隐忧,还造成巨大的浪费。

一位从事城市规划的干部表示,随着城镇化步伐的加快,摩天大楼的建设成为一些城市相互比拼的重要参照。不少二三线城市之所以热衷于建设摩天大楼,在于摩天大楼能在一定程度上提高城市的土地集约利用水平,丰富城市景观和天际轮廓线,推动固定资产投资增长,有助于向外界展现一个地方经济、社会发展的成就和欣欣向荣的城市形象。

同时,摩天大楼的建设周期长,很容易受外部经济环境的影响,一旦建设资金没能及时跟上,很可能出现资金链断裂并最终搁置的情况。近期备受瞩目的“东方之门”项目就被曝自2004年拿地至今已有近9年时间,却仍未能完工,去年下半年启动预售以来销售也表现平平;2001年开建、原本计划2008年竣工的温州“世贸大厦”至今仍未完工,城市地标正面临成为“烂尾楼”的尴尬。

摩天大楼建设热潮暗藏风险隐患

事实上,摩天大楼常常是城市建设的一次冒险。如果其设计风格、建筑材料等与城市总体色调相符相称,则可以为一座城市的独特形象增色,反之则可能对之造成损害,而长期备受批评。“因此在做出修建摩天大楼的规划前要认真论证,反复评估,避免因失误而破坏城市的整体风格造成无法弥补的损失,在经济并不算高度发达的国内二三线城市更要慎之又慎。”张松指出。

在摩天大楼拔地而起的同时,一些大楼较高的空置率带来的风险不容忽视。在长沙的一个新兴商务区,目前当地甲级写字楼市场供过于求,仍为租方市场。2018年末,这个片区迎来数个甲级写字楼入市,其甲级写字楼空置率达到81.3%。

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